El metro cuadrado se encarece y los desarrolladores pivotan hacia unidades chicas con más amenities

Vamos a los números. Comprar un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se vuelve cada vez más cuesta arriba: el valor promedio del metro cuadrado pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, lo que representa un salto de 15,18% en apenas siete meses, según el Instituto de Estadística y Censos porteño. Si se cumple la proyección del sector para diciembre, ese mismo metro cuadrado podría trepar hasta 1.874.364 pesos antes de que termine el año.

El encarecimiento no se limita al precio de venta. El costo integral de construir —que incluye gastos generales, honorarios y tasas— alcanzó los 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con un alza acumulada de 14,61% en lo que va de 2026 y de 23,37% en la comparación interanual, de acuerdo con los registros de la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires. La presión sobre los presupuestos se traslada de manera directa a la oferta y reconfigura las decisiones de quienes desarrollan proyectos.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

Frente a ese cuadro, la estrategia que ganaron terreno es la de achicar las unidades y ampliar los espacios compartidos. Gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y áreas de coworking dejaron de ser atributos premium y pasaron a formar parte de la propuesta estándar en los edificios nuevos. La lógica es directa: si el metro cuadrado privado se encarece, el metro cuadrado compartido funciona como amortiguación.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

Tapiola explicó que la demanda de monoambientes creció de la mano de esta dinámica y que la tendencia excede al caso argentino: la caída de la natalidad, el crecimiento de los hogares unipersonales y el aumento de los divorcios empujan en la misma dirección. "Tenés cada vez más gente sola o gente únicamente en pareja sin hijos, que el monoambiente responde a eso perfecto", completó el empresario.

• Metro cuadrado promedio en CABA: 1.376.688 pesos en enero de 2026 y 1.584.840 pesos en julio (+15,18%).
• Proyección para diciembre: 1.874.364 pesos por metro cuadrado.
• Costo integral de construir: 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio (+14,61% en 2026 y +23,37% interanual).
• Estrategia dominante: unidades de uno y dos ambientes con amenities compartidos como gimnasio, terraza, parrilla, SUM y coworking.
• Demanda apuntalada por hogares unipersonales, parejas sin hijos y personas que migran del alquiler a la primera propiedad.

En la misma línea se pronunció Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento, quien describió el cambio de enfoque que atraviesan los proyectos. "El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo", sostuvo. Para Damiani, la clave pasa por entender que el edificio dejó de ser un mero contenedor de unidades y se transformó en una red de espacios: quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora, en la práctica, varios cientos e incluso miles de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades de la vida cotidiana.

En definitiva, el segmento reconfiguró qué se entiende por vivienda propia: ya no pesan solamente los metros de la unidad, sino todo lo que el edificio pone a disposición. Para seguir de cerca la evolución del mercado, el indicador clave a observar el mes que viene es la variación del costo de construcción publicado por la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, ya que su dinámica anticipa los movimientos del precio de venta del metro cuadrado en la Ciudad.