La oferta de departamentos en CABA se achica: superficies a la mitad respecto de los años 30

Vamos a los números. La superficie cubierta mediana de los departamentos construidos desde 2020 en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 46 metros cuadrados, frente a los 102 metros cuadrados que registraban las unidades edificadas en la década de 1930. La diferencia equivale a 56 metros cuadrados menos, una reducción del 55% en la superficie ofrecida en el mercado inmobiliario porteño a lo largo de casi un siglo. La transformación se completa con un cambio en la cantidad mediana de ambientes, que pasó de cuatro a dos, y con un viraje profundo en la composición de la oferta.

Cocheras: de incluidas en el precio a un extra cada vez más frecuente

El relevamiento de la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai, elaborado sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en venta en CABA, describe una modificación en qué incluye el valor publicado. Entre las unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incorporaba la cochera al precio de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación se redujo al 13,9%. En paralelo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14%. La comparación interanual muestra un mercado de propiedad en el que la cochera dejó de estar contenida en la oferta de base.

Una década bisagra desde 2010 y barrios con caídas dispares

Tras una etapa con superficies cubiertas medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, la variable volvió a retroceder desde 2010. La relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período analizado. La transformación principal, según el informe, se concentra en la cantidad de ambientes y en el tamaño de las unidades.

• Monoambientes: pasaron del 1,9% de los avisos en unidades de los años 30 al 35% en las construidas desde 2020.
• Propiedades de al menos 100 m²: su participación retrocedió del 53,2% al 9,4% en el mismo período.
• Recoleta: la mediana cayó de 90 m² a 45 m² al comparar construcciones previas a 1980 con edificaciones desde 2010, una baja del 50%.
• Monserrat: registró una reducción del 41%.
• Palermo: mostró una caída del 40%.
• Villa Devoto: la variación fue del 6%, y en Villa del Parque y Villa Urquiza, del 8,5% y del 9,6%, respectivamente.

Qué mirar el mes que viene

Para seguir el pulso del mercado, conviene observar de cerca la evolución de la superficie cubierta mediana en las unidades nuevas y, en paralelo, el porcentaje de avisos que incluyen cochera dentro del precio publicado. Esos dos indicadores, según lo que muestra el estudio, son los que mejor capturan la transformación estructural del mercado inmobiliario porteño: anticipan un escenario en el que cada metro cuadrado construido, cada ambiente y cada cochera se pesan de manera cada vez más explícita en la oferta de propiedad.