Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejó de pagar el vendedor y qué gastos sobreviven en la operación

El primer número que aparece en una operación inmobiliaria suele ser el precio de venta, aunque no es el único, ni mucho menos el definitivo: a ese valor se le suman comisiones inmobiliarias, honorarios de escribano, Impuesto de Sellos y, cuando se financia con crédito, tasación, seguros y cargos bancarios. En el caso específico de la Ciudad de Buenos Aires, el escenario fiscal para quien vende cambió de manera significativa a partir de las reformas implementadas durante 2024.

Según explicó Sebastián Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, las ventas ocasionales de personas físicas quedaron liberadas de dos tributos que pesaban sobre la operación. El primero es el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que gravaba con una alícuota del 1,5% las transferencias de propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018: en una operación de US$100.000 representaba US$1.500. El segundo es el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, que alcanzaba a los inmuebles incorporados al patrimonio desde esa fecha.

Qué gastos siguen vigentes en la operación

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según el acuerdo entre las partes.
• Honorarios del escribano (notario público): interviene en la formalización de la escritura traslativa de dominio.
• Impuesto de Sellos: la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; superado ese monto, el tributo grava únicamente el excedente.
• Tasaración, seguros obligatorios y cargos administrativos: conceptos que se agregan cuando la compra se financia con un crédito hipotecario.

Tapiola aclaró que la exención del impuesto cedular alcanza incluso a quienes venden una segunda propiedad utilizada como inversión, siempre que se trate de una operación ocasional. La diferencia con la provincia de Buenos Aires es notoria: en territorio bonaerense la alícuota de Sellos ronda el 2% y, según describió el desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, lo que modifica la composición de los gastos según la ubicación del inmueble.

Dónde queda el límite de la exención

El alivio fiscal tiene un alcance definido: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan gravadas dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. Es el caso de una desarrolladora que construye y vende unidades como parte de su giro comercial, cuya operatoria no encuadra en la venta ocasional de personas físicas. La próxima fecha a mirar es la publicación de la reglamentación complementaria que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) pueda dictar para precisar los alcances del beneficio en operaciones con más de una propiedad en el patrimonio personal.