Alquileres porteños: la calma relativa de agosto y la pregunta abierta sobre el acceso a la vivienda

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de calma relativa que, sin embargo, no se traduce en alivio concreto para los inquilinos. De acuerdo con el último relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los contratos firmados en agosto subieron 1,5%, la variación mensual más baja del año, y se ubicaron por debajo de la inflación estimada para ese mismo período, con lo que la diferencia en contra de los inquilinos empezó a recortarse en términos reales. En el acumulado de 2026, los alquileres acumulan una suba del 19,2%, mientras que el incremento general de precios se estima en 21,5%, lo que equivale a una baja real del 2,3% para quienes deben renovar o firmar un nuevo contrato en estas semanas.

Las cifras absolutas, sin embargo, siguen golpeando fuerte en el bolsillo. Un departamento de dos ambientes, la tipología más consultada por familias jóvenes y por quienes comparten gastos entre dos o tres personas, se ubica en promedio en 886.527 pesos mensuales. Para un monoambiente hay que pensar en 771.871 pesos, y para un tres ambientes la barrera llega a 1.196.413 pesos, siempre según el relevamiento de Zonaprop, que pondera los avisos publicados en el portal y los precios efectivamente cerrados.

Un mapa porteño con dos extremos que se alejan cada vez más

• Puerto Madero es el barrio más caro, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos mensuales, una cifra que lo aleja del resto de la oferta y lo deja casi como un mercado paralelo dentro de la ciudad.
• Nuñez y Palermo completan el podio de los valores altos, con 995.838 y 990.748 pesos respectivamente, en un rango en el que la diferencia entre uno y otro es prácticamente marginal.
• Lugano se consolida como la zona más barata, con 654.776 pesos por mes, y aparece como la excepción porteña al mostrar, a la vez, los valores más accesibles y la mayor rentabilidad para quien decide invertir.
• Nueva Pompeya (700.324 pesos) y Parque Avellaneda (720.780 pesos) quedan en el segundo y tercer escalón de los barrios más económicos, lo que los vuelve una opción recurrente para familias con presupuesto limitado.

La fotografía, en cualquier caso, no es estática: en los últimos doce meses los alquileres acumulan un alza del 29,9%, una cifra que supera por lejos cualquier pauta salarial acordada por paritaria en lo que va del año y que deja a buena parte de los inquilinos corriendo detrás de los precios. Y lo hace además con fuertes disparidades geográficas: mientras Puerto Madero apenas subió 4,2% interanual, barrios como Villa Luro treparon 38%, Parque Patricios 36,3% y Parque Chacabuco 35,5%, lo que muestra que la presión no se distribuye de manera pareja en el mapa porteño.

Más oferta, rentabilidad en baja y un mercado de compraventa que espera al crédito

El relevamiento de Zonaprop muestra un dato que los inquilinos suelen pasar por alto pero que cambia la lógica del mercado: la oferta de departamentos para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, lo que es más relevante, el volumen actual es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, un salto que coincide con el cambio en la Ley de Alquileres y con la decisión de muchos propietarios de volver a ofrecer sus unidades en el mercado tras varios años de retirar las llaves. La pregunta que sigue abierta es si esa mayor disponibilidad se trasladará, en algún momento, a precios más bajos, y la respuesta, por ahora, es que no: la renta esperada por los propietarios se mantiene en 5,70% anual y, a ese ritmo, recuperar el valor de compra de una unidad demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el de hace un año pero todavía largo si se lo compara con otras plazas de la región. La rentabilidad más alta se observa en Lugano, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, lo que confirma que la inversión inmobiliaria en la ciudad dejó de ser un negocio uniforme y empezó a depender, cada vez más, del barrio y del tipo de unidad.

En el frente de la compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en igual mes del año anterior, una señal de movimiento que, sin embargo, no alcanza para hablar de reactivación del mercado. El dato más preocupante es otro: apenas el 16% de esas operaciones se hicieron con algún tipo de financiamiento hipotecario, cinco puntos menos que en junio de 2025, lo que confirma que el crédito sigue siendo la gran cuenta pendiente del sector y que las operaciones se concentran, sobre todo, en quienes pueden pagar al contado o asumir la diferencia con ahorros propios. En ese escenario, los alquileres porteños exhiben una desaceleración nominal que no se traduce en una mejora concreta para los inquilinos, mientras la rentabilidad se ajusta y el acceso a la propiedad sigue dependiendo de variables que el mercado no termina de resolver. La pregunta que queda flotando, y que recién se va a responder en los próximos meses, es quién termina pagando, en definitiva, esta transición: si los propietarios resignan renta, si los inquilinos resignan calidad de vivienda, o si la cuenta se reparte, como suele pasar, en partes desiguales.